Na początku przyznam się, że planowałem napisać artykuł, który jednocześnie omówi zagadnienia związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjami o warunkach zabudowy, z racji tego że zagadnienia te są na pozór bardzo podobne i często błędnie stosowane wymiennie. Różnice są jednak dużo większe, więc w tym artykule skupimy się na MPZP, a kolejny (już niedługo) będzie omawiać zagadnienia i pułapki przy obrocie działkami z decyzjami o warunkach zabudowy. Tak więc, zaczynamy!

Bez zanudzania długimi, prawnymi definicjami – na potrzeby tego zagadnienia, wystarczy że będziemy wiedzieć, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest prawem obowiązującym lokalnie i uchwalanym przez Radę Gminy. Swoim zakresem obejmuje często większe kwartały (np. całe dzielnice), a z rzadka pojedyncze działki.

Jakie zagrożenia może przysporzyć sprzedającemu? Z mojego doświadczenia mogę powiedzieć, że najczęściej spotykane i najboleśniejsze mogą być dwie sytuacje:
- Jeśli działka zostanie zbyta w okresie 5 lat od uchwalenia planu to sprzedający zostanie wezwany do zapłacenia podatku – opłaty planistycznej. Kwota może być niemała. Dochodzi do 30% wzrostu wartości w wyniku uchwalenia planu, czyli niejednokrotnie do niemal 30% uzyskanej ostatecznie ceny. Warto czuwać nad tym, czy w naszym przypadku, gdy nosimy się z zamiarem sprzedaży nieruchomości, nie będziemy zobligowani do oddania znaczącej części wynegocjowanej kwoty na rzecz Urzędu.
- Drugim problemem jest sytuacja, gdy sprzedaż dotyczyć ma tylko części działki. Miejscowe plany zastrzegają minimalne powierzchnie nowowydzielanych działek. Jeśli zawarliśmy z nabywcą przedwstępną umowę, w której zobowiązaliśmy się, że wydzielimy mu konkretną, mniejszą działkę, którą on będzie miał zakupić, a następnie okaże się, że zapisy planu zabraniają wydzielenia tak małej działki to zwrot zadatku w podwójnej wysokości będzie tylko smutną konsekwencją naszego braku wiedzy.

A jak zagrożenie wygląda gdy jesteś nabywcą? Tu pułapek nie jest może więcej, ale przy braku odpowiedniej wiedzy mogą być dużo bardziej brzemienne w skutkach (czyt. kosztach!).
- Najczęstszą pułapką, w którą wpadają nabywcy przy zakupie działki objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to niepełne lub nieprecyzyjne zapoznanie się z jego treścią. Notorycznie obserwuję, że zapoznawanie się ze szczegółowymi zapisami prawa lokalnego jest bagatelizowane. Dlaczego tak się dzieje: otóż miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są dokumentami, które nieraz mają nawet i po 200 lub 300 stron + załączniki. Oczywiście nie całość odnosi się stricte do konkretnej działki, ale wyłapanie z tego natłoku informacji potrzebnych danych lub doczytanie wszystkich, które właśnie do tej działki się odnoszą jest trudne i część osób po prostu się poddaje. Czym może to skutkować? Najczęściej sytuacją, w której zakupiona działka nie nadaje się do naszych celów: szczegółowe zapisy, które pominęliśmy ograniczają w jakiś sposób wykorzystanie nieruchomości. W skrajnych sytuacjach może to spowodować nieprzydatność działki i konieczność jej odsprzedaży – to generuje dodatkowe koszty i zabiera czas.
- Musimy pamiętać, że ustalenia MPZP są trwałe (ważne, aż do momentu zmiany i nie wygasają z czasem). Niejednokrotnie pułapką jest właśnie trwałość planu i jego ustaleń: nabywcy zakładają, że po zakupie nieruchomości wystąpią o zmianę planu do władz samorządu i przekwalifikują grunt (np. w celu dostosowania zapisów do zaplanowanej przez siebie zabudowy). Takie błędne przekonanie wynika z mylenia właśnie MPZP z decyzjami o warunkach zabudowy (które zmienić łatwiej). Fakt, zmiany planów też są możliwe, ale czasochłonne (znam przypadki gdzie trwają kilka lat!), a niekiedy władze nie zgadzają się na zmiany w uchwalonych planach i pozostaniemy w kropce z możliwością tylko takiej zabudowy, na jaką pozwalają obecne wymagania.

Dobra, koniec straszenia... Pamiętajcie, że pomyłki w obrocie nieruchomościami są kosztowne – nigdy nie kończą się na 100 lub 200 złotych, dlatego tak bardzo doradzam, sprawdzajcie wnikliwie wszelkie dokumenty lub zatrudnijcie do tego sprawnego pośrednika – on szybko zweryfikuje sytuację i ustrzeże przed kłopotami. Pamiętajcie też, że przed tymi pułapkami nie ostrzeże was notariusz – dlaczego? Tego możecie dowiedzieć się z jednego z moich wcześniejszych artykułów.

Artykuł przygotował: Aron Półtorak