Notariusz to zawód zaufania publicznego, a jako urzędnik państwowy stać musi na straży porządku, przepisów obowiązującego prawa i sprawiedliwości. Z tych powodów niektórzy z Was myślą, że notariusz zawsze ustrzeże przed popełnieniem błędu, są jednak sytuacje w których tego nie zrobi, bo wręcz nie może. W tym artykule, wraz z pomocą renomowanego notariusza zaprzyjaźnionego z naszą firmą, opowiemy o zawiłościach notariatu.

Pośrednik: Na początku opowiedzmy kim jest notariusz i po co się do niego udajemy?
Notariusz: Adwokat, radca prawny, doradca podatkowy czy właśnie pośrednik w obrocie nieruchomościami reprezentują interesy tego, kto zawarł z nimi umowę. Mają obowiązek dołożyć staranności zawodowej i dbać o interesy swojego zleceniodawcy. Notariusz natomiast ma obowiązek dbania o interesy wszystkich stron transakcji, a także o interesy nieobecnych (dlatego padają pytania o stany cywilne i stosunki majątkowe w małżeństwach – nie można przecież naruszyć praw nieobecnego małżonka). Notariusz sprawdza, czy zawarcie danej umowy nie spowoduje, że np. Skarb Państwa albo Gmina nie będą mogły skorzystać ze swojego prawa pierwokupu.
Pośrednik: Czy notariusz odpowiada za składane oświadczenia przez strony umowy lub za ich konsekwencje?
Notariusz: Samą umowę zawierają strony (np. sprzedający i kupujący). Notariusz stroną umowy nie jest. To kupujący i sprzedający składają sobie (a nie notariuszowi) różne oświadczenia: np. że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej; że jest niezalesiona, że nie ma roszczeń osób trzecich, itp. Notariusz nie stwierdza, czy te oświadczenia są prawdziwe, czy nie – to sprzedający składa je kupującemu, i gdyby okazało się, że są nieprawdziwe (np. sprzedający kłamał) będą ponosić odpowiedzialność względem siebie. Notariusz potwierdza w akcie notarialnym jedynie fakt, złożenia danego oświadczenia, przez konkretną osobę.
Pośrednik: Ale na pewno nie jest Wam wszystko jedno, jakie oświadczenia składają sobie te osoby?
Notariusz: Oczywiście nie! Notariusz ocenia, czy dana osoba może złożyć dane oświadczenie: czy okazany dowód osobisty wystawiony jest na właściwe imię i nazwisko; czy osoba „nie zachowuje się dziwnie”, czy jest wpisana do księgi wieczystej. Natomiast samej nieruchomości notariusz nie ogląda, a więc nie jest w stanie sprawdzić czy jest ona w rzeczywistości np. zabudowana czy zalesiona.
Pośrednik: Za co więc odpowiada notariusz?
Notariusz: Umowa notarialna zawarta przed polskim notariuszem ma gwarantować stronom, że transakcja jest zgodna z polskim porządkiem prawnym. I właśnie za to odpowiada notariusz – za legalność umowy. Wszyscy notariusze muszą mieć wykupione polisy ubezpieczeniowe OC, a więc za błąd notariusza można uzyskać odszkodowanie.
Pośrednik: Podsumowując, notariusz dba o legalność umowy, o zachowanie odpowiednich wymogów formalnych, nie może jednak negocjować w imieniu jednej ze stron umowy i dbać o jej korzyści finansowe, ani wywierać nacisku na drugą stronę, aby kontrakt był dla niej bardziej opłacalny ekonomicznie.
Notariusz: Dokładnie tak.

Zatem musimy pamiętać, że notariusz nie może odmówić nam zawarcia transakcji np. gdy:
kupujący przepłaca za nieruchomość, która nie jest tyle warta;
strony niewspółmiernie obciążyły się prawami wynikającymi z umowy;
kupujący nie wymaga żadnych, poza obowiązkowymi, dokumentów (a przypomnijmy, że obowiązkowe dokumenty to zazwyczaj tylko „wierzchołek góry lodowej” w kompleksowej weryfikacji nieruchomości).
Dodatkowo dochodzi tu kwestia oceny stanu technicznego i położenia nieruchomości. W odróżnieniu od notariusza, który nie ogląda nieruchomości i nie ma obowiązku weryfikacji jej pod kątem technicznym, profesjonalny pośrednik we współpracy ze specjalistą z branży budownictwa, geodetą lub architektem, jest w stanie zagwarantować nabywcy pełną wiedzę na temat kupowanej nieruchomości.

Tak więc, z wymienionych powyżej powodów zalecam, aby przy każdej transakcji korzystać nie tylko, z odpowiednio doświadczonego notariusza, ale też z obsługi profesjonalnych pośredników. To oni zadbają o kwestie, za które notariusz nie może: stan techniczny nieruchomości, jej przydatność dla twoich konkretnych potrzeb oraz co pewnie najważniejsze, o to czy taka transakcja będzie dla Ciebie opłacalna ekonomicznie.

Artykuł przygotował: Aron Półtorak