EstiCRM

Sprzedaż działki objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – na co uważać?

Na początku przyznam się, że planowałem napisać artykuł, który jednocześnie omówi zagadnienia związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjami o warunkach zabudowy, z racji tego że zagadnienia te są na pozór bardzo podobne i często błędnie stosowane wymiennie. Różnice są jednak dużo większe, więc w tym artykule skupimy się na MPZP, a kolejny (już niedługo) będzie omawiać zagadnienia i pułapki przy obrocie działkami z decyzjami o warunkach zabudowy. Tak więc, zaczynamy!


Bez zanudzania długimi, prawnymi definicjami – na potrzeby tego zagadnienia, wystarczy że będziemy wiedzieć, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest prawem obowiązującym lokalnie i uchwalanym przez Radę Gminy. Swoim zakresem obejmuje często większe kwartały (np. całe dzielnice), a z rzadka pojedyncze działki.


Jakie zagrożenia może przysporzyć sprzedającemu? Z mojego doświadczenia mogę powiedzieć, że najczęściej spotykane i najboleśniejsze mogą być dwie sytuacje:
- Jeśli działka zostanie zbyta w okresie 5 lat od uchwalenia planu to sprzedający zostanie wezwany do zapłacenia podatku – opłaty planistycznej. Kwota może być niemała. Dochodzi do 30% wzrostu wartości w wyniku uchwalenia planu, czyli niejednokrotnie do niemal 30% uzyskanej ostatecznie ceny. Warto czuwać nad tym, czy w naszym przypadku, gdy nosimy się z zamiarem sprzedaży nieruchomości, nie będziemy zobligowani do oddania znaczącej części wynegocjowanej kwoty na rzecz Urzędu.
- Drugim problemem jest sytuacja, gdy sprzedaż dotyczyć ma tylko części działki. Miejscowe plany zastrzegają minimalne powierzchnie nowowydzielanych działek. Jeśli zawarliśmy z nabywcą przedwstępną umowę, w której zobowiązaliśmy się, że wydzielimy mu konkretną, mniejszą działkę, którą on będzie miał zakupić, a następnie okaże się, że zapisy planu zabraniają wydzielenia tak małej działki to zwrot zadatku w podwójnej wysokości będzie tylko smutną konsekwencją naszego braku wiedzy.

A jak zagrożenie wygląda gdy jesteś nabywcą? Tu pułapek nie jest może więcej, ale przy braku odpowiedniej wiedzy mogą być dużo bardziej brzemienne w skutkach (czyt. kosztach!).
- Najczęstszą pułapką, w którą wpadają nabywcy przy zakupie działki objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to niepełne lub nieprecyzyjne zapoznanie się z jego treścią. Notorycznie obserwuję, że zapoznawanie się ze szczegółowymi zapisami prawa lokalnego jest bagatelizowane. Dlaczego tak się dzieje: otóż miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są dokumentami, które nieraz mają nawet i po 200 lub 300 stron + załączniki. Oczywiście nie całość odnosi się stricte do konkretnej działki, ale wyłapanie z tego natłoku informacji potrzebnych danych lub doczytanie wszystkich, które właśnie do tej działki się odnoszą jest trudne i część osób po prostu się poddaje. Czym może to skutkować? Najczęściej sytuacją, w której zakupiona działka nie nadaje się do naszych celów: szczegółowe zapisy, które pominęliśmy ograniczają w jakiś sposób wykorzystanie nieruchomości. W skrajnych sytuacjach może to spowodować nieprzydatność działki i konieczność jej odsprzedaży – to generuje dodatkowe koszty i zabiera czas.
- Musimy pamiętać, że ustalenia MPZP są trwałe (ważne, aż do momentu zmiany i nie wygasają z czasem). Niejednokrotnie pułapką jest właśnie trwałość planu i jego ustaleń: nabywcy zakładają, że po zakupie nieruchomości wystąpią o zmianę planu do władz samorządu i przekwalifikują grunt (np. w celu dostosowania zapisów do zaplanowanej przez siebie zabudowy). Takie błędne przekonanie wynika z mylenia właśnie MPZP z decyzjami o warunkach zabudowy (które zmienić łatwiej). Fakt, zmiany planów też są możliwe, ale czasochłonne (znam przypadki gdzie trwają kilka lat!), a niekiedy władze nie zgadzają się na zmiany w uchwalonych planach i pozostaniemy w kropce z możliwością tylko takiej zabudowy, na jaką pozwalają obecne wymagania.

Dobra, koniec straszenia... Pamiętajcie, że pomyłki w obrocie nieruchomościami są kosztowne – nigdy nie kończą się na 100 lub 200 złotych, dlatego tak bardzo doradzam, sprawdzajcie wnikliwie wszelkie dokumenty lub zatrudnijcie do tego sprawnego pośrednika – on szybko zweryfikuje sytuację i ustrzeże przed kłopotami. Pamiętajcie też, że przed tymi pułapkami nie ostrzeże was notariusz – dlaczego? Tego możecie dowiedzieć się z jednego z moich wcześniejszych artykułów.

Artykuł przygotował: Aron Półtorak

Notariusz – w czym ci pomoże, a w czym nie? ( wywiad! )

Notariusz to zawód zaufania publicznego, a jako urzędnik państwowy stać musi na straży porządku, przepisów obowiązującego prawa i sprawiedliwości. Z tych powodów niektórzy z Was myślą, że notariusz zawsze ustrzeże przed popełnieniem błędu, są jednak sytuacje w których tego nie zrobi, bo wręcz nie może. W tym artykule, wraz z pomocą renomowanego notariusza zaprzyjaźnionego z naszą firmą, opowiemy o zawiłościach notariatu.

Pośrednik: Na początku opowiedzmy kim jest notariusz i po co się do niego udajemy?
Notariusz: Adwokat, radca prawny, doradca podatkowy czy właśnie pośrednik w obrocie nieruchomościami reprezentują interesy tego, kto zawarł z nimi umowę. Mają obowiązek dołożyć staranności zawodowej i dbać o interesy swojego zleceniodawcy. Notariusz natomiast ma obowiązek dbania o interesy wszystkich stron transakcji, a także o interesy nieobecnych (dlatego padają pytania o stany cywilne i stosunki majątkowe w małżeństwach – nie można przecież naruszyć praw nieobecnego małżonka). Notariusz sprawdza, czy zawarcie danej umowy nie spowoduje, że np. Skarb Państwa albo Gmina nie będą mogły skorzystać ze swojego prawa pierwokupu.
Pośrednik: Czy notariusz odpowiada za składane oświadczenia przez strony umowy lub za ich konsekwencje?
Notariusz: Samą umowę zawierają strony (np. sprzedający i kupujący). Notariusz stroną umowy nie jest. To kupujący i sprzedający składają sobie (a nie notariuszowi) różne oświadczenia: np. że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej; że jest niezalesiona, że nie ma roszczeń osób trzecich, itp. Notariusz nie stwierdza, czy te oświadczenia są prawdziwe, czy nie – to sprzedający składa je kupującemu, i gdyby okazało się, że są nieprawdziwe (np. sprzedający kłamał) będą ponosić odpowiedzialność względem siebie. Notariusz potwierdza w akcie notarialnym jedynie fakt, złożenia danego oświadczenia, przez konkretną osobę.
Pośrednik: Ale na pewno nie jest Wam wszystko jedno, jakie oświadczenia składają sobie te osoby?
Notariusz: Oczywiście nie! Notariusz ocenia, czy dana osoba może złożyć dane oświadczenie: czy okazany dowód osobisty wystawiony jest na właściwe imię i nazwisko; czy osoba „nie zachowuje się dziwnie”, czy jest wpisana do księgi wieczystej. Natomiast samej nieruchomości notariusz nie ogląda, a więc nie jest w stanie sprawdzić czy jest ona w rzeczywistości np. zabudowana czy zalesiona.
Pośrednik: Za co więc odpowiada notariusz?
Notariusz: Umowa notarialna zawarta przed polskim notariuszem ma gwarantować stronom, że transakcja jest zgodna z polskim porządkiem prawnym. I właśnie za to odpowiada notariusz – za legalność umowy. Wszyscy notariusze muszą mieć wykupione polisy ubezpieczeniowe OC, a więc za błąd notariusza można uzyskać odszkodowanie.
Pośrednik: Podsumowując, notariusz dba o legalność umowy, o zachowanie odpowiednich wymogów formalnych, nie może jednak negocjować w imieniu jednej ze stron umowy i dbać o jej korzyści finansowe, ani wywierać nacisku na drugą stronę, aby kontrakt był dla niej bardziej opłacalny ekonomicznie.
Notariusz: Dokładnie tak.


Zatem musimy pamiętać, że notariusz nie może odmówić nam zawarcia transakcji np. gdy:
kupujący przepłaca za nieruchomość, która nie jest tyle warta;
strony niewspółmiernie obciążyły się prawami wynikającymi z umowy;
kupujący nie wymaga żadnych, poza obowiązkowymi, dokumentów (a przypomnijmy, że obowiązkowe dokumenty to zazwyczaj tylko „wierzchołek góry lodowej” w kompleksowej weryfikacji nieruchomości).
Dodatkowo dochodzi tu kwestia oceny stanu technicznego i położenia nieruchomości. W odróżnieniu od notariusza, który nie ogląda nieruchomości i nie ma obowiązku weryfikacji jej pod kątem technicznym, profesjonalny pośrednik we współpracy ze specjalistą z branży budownictwa, geodetą lub architektem, jest w stanie zagwarantować nabywcy pełną wiedzę na temat kupowanej nieruchomości.

Tak więc, z wymienionych powyżej powodów zalecam, aby przy każdej transakcji korzystać nie tylko, z odpowiednio doświadczonego notariusza, ale też z obsługi profesjonalnych pośredników. To oni zadbają o kwestie, za które notariusz nie może: stan techniczny nieruchomości, jej przydatność dla twoich konkretnych potrzeb oraz co pewnie najważniejsze, o to czy taka transakcja będzie dla Ciebie opłacalna ekonomicznie.

Artykuł przygotował: Aron Półtorak

Jak w 5 krokach znaleźć odpowiedniego pośrednika?

Dużo osób ma problem ze znalezieniem odpowiedniego pośrednika. Co rusz testuje nowych, którzy dużo obiecują. No właśnie... obiecują, czyli tylko mówią co zrobią. Zanim stracicie cierpliwość przeczytajcie poniższy poradnik, a dowiecie się jak w 5 prostych krokach skutecznie wyszukać profesjonalnego pośrednika, któremu nie będziecie musieli dawać kredytu zaufania na starcie.
1. Czy specjalizuje się w tym temacie?
Pierwszym punktem przy wyborze pośrednika, który ma adekwatnie i skutecznie zrealizować dany mu temat, jest to czy ma doświadczenie w obrocie tym rodzajem nieruchomości / tym typem obsługi. Agentów oferujących swoje usługi na rynku jest wielu, ale nas interesuje przecież specjalista. Dużo gorzej poradzi sobie z zadaniem osoba, której doświadczenie dotyczy jedynie sprzedaży mieszkań, w momencie gdy my chcemy nabyć domek letniskowy, a ona nigdy nie obsługiwała takiej transakcji. Ten zawód cechuje się dużą specjalizacją, ponieważ każdy rodzaj nieruchomości obsługuje się inaczej, wymaga innej techniki, strategii i wiedzy. Nieraz są to bardzo subtelne różnice i trzeba je znać. Specjalizacja ma więc w tym miejscu duże znaczenie. Wybierzmy zatem osobę, która może pochwalić się w swoim portfolio adekwatnym doświadczeniem i sukcesami. Możemy też zapytać się czy obsługiwał kiedyś konkretny przypadek. Wiemy przecież, że jeśli profesjonalista zrobił coś raz, zrobi to i drugi.
2. Czy zna lokalny rynek?
Na kolejnym kroku powinniśmy zweryfikować czy pośrednik zna lokalny rynek: specjalista z np. Lublina będzie miał problemy z obsługą transakcji w Trójmieście. Może nieprawidłowo określić wartość, szybkość sprzedaży, trendy, itd. Jest to niestety prawie pewne, ponieważ rynek nieruchomości jest lokalny i bardzo niejednorodny – przecież nawet różne dzielnice jednego miasta mają inne ceny. To samo dzieje się poza obszarami miejskimi, gdzie nawet 20-30 kilometrów jest w stanie znacząco zmienić cenę. Dodatkowo osoba dobrze znająca okolicę będzie nam w stanie podpowiedzieć, w przypadku zakupu domu, gdzie znajduje się np. najbliższe przedszkole, przystanek komunikacji publicznej i czy przypadkiem za rogiem nie powstaje hala produkcyjno-magazynowa, która zmąci spokój okolicy.
3. Czy należy do lokalnego stowarzyszenia?
Taka przynależność sugeruje nam, że współpracuje z innymi specjalistami na rynku. To niejednokrotnie może przyczynić się do przedstawienia nam oferty „z pod lady” o bardzo atrakcyjnych parametrach lub przekazania naszego ogłoszenia innym pośrednikom, którzy mając swój zasób klientów, ułatwią sprzedaż. Z kolei separacja na rynku może być spowodowana faktem, że inni pośrednicy nie chcą z nim współpracować, co może być skutkiem jego nieetycznych lub nieprofesjonalnych praktyk.
4. Czy ktoś go poleca?
Jeżeli polecenie otrzymaliśmy od zaufanej osoby, to możemy być prawie pewni, że pośrednik stanie na wysokości zadania. Co jednak jeśli nie znamy nikogo kto takiego polecenia by udzielił? Wtedy warto za poleceniami się „rozejrzeć”. Zanim jednak w przypływie optymizmu zaczniecie przekopywać internetowe fora, gdzie każdy anonimowo może wypisywać co zechce, chciałbym polecić wam inne pewniejsze sposoby na zdobycie polecenia. Jednym z nich jest sprawdzenie czy przypadkiem w okolicy nie sprzedała się właśnie jakaś nieruchomość – może do sąsiedniego domu właśnie wprowadziła się nowa rodzina? Może z okna piętro niżej znikł baner pośrednika? W takim przypadku warto podpytać się osób, które doświadczyły już pracy tej osoby czy są z niej zadowolone i czy wszystko przebiegło tak jak się umówili. Bądźcie jednak ostrożni – baner wiszący już od kilku lat nie będzie raczej dobrą wizytówką pośrednika. Nie wybierajcie zatem agencji, które próbują sprzedawać coś długi czas, a te które zakończyły działania sukcesem. Drugi sposób na sprawdzenie czy pośrednik cieszy się poleceniami za wykonaną pracę jest udanie się do biura i poproszenie o rekomendacje lub zerknięcie na fan page firmy np. na serwisie facebook – tu polecenia zamieszczają konkretne osoby, do których możemy napisać z pytaniem w czym im pomógł, ile zajęło to czasu, aby dodatkowo zweryfikować rekomendację.
5. Czy inne ogłoszenia reklamuje w sposób, którego oczekiwałbym przy moim zleceniu?
Sprawdźmy jak wyglądają ogłoszenia pośrednika (np. odwiedzając jego stronę www), czy są zadbane, estetyczne, czy wyróżniają się na tle konkurencji. Jeśli tak jest to możemy przewidzieć, że po zawarciu umowy pośrednictwa i nasza nieruchomość doczeka się tak samo profesjonalnej oprawy.

Jeśli więc na powyższe pytania masz 5 odpowiedzi TAK, to dobrze wybrałeś pośrednika! Masz pewność, że swoją sprawę oddajesz komuś kto ma odpowiednie doświadczenie i umiejętności, zna lokalne niuanse rynku, współpracuje, działa etycznie oraz prawidłowo przykłada się do powierzonych zadań. Pamiętaj, że profesjonalizm może kosztować nieco więcej, ale czy właśnie nie chodzi Ci o to, aby swój majątek powierzyć zaufanej osobie; a nie komuś kto konkurować będzie jedynie niższą stawką wynagrodzenia, nie mogąc zaoferować niczego więcej, nie ma doświadczenia, nie przykłada się do ofert, ma negatywne opinie i tylko obiecuje.

Artykuł przygotował: Aron Półtorak

Czy wyłączność jest dla Ciebie lepsza?

Opinii na ten temat jest bardzo dużo. Czasem wynikają one z doświadczeń osób, które je głoszą, a czasem jedynie z przeświadczeń lub domniemań. My skupimy się na faktach oraz analizie zalet i wad.

Zatem podzielmy sobie umowy na dwie podstawowe kategorie:
umowy zwykłe (otwarte)
umowy wyłączne (na wyłączność).


Pokrótce musimy je sobie również zdefiniować, aby następnie odpowiednio poddać analizie.
umowy zwykłe (otwarte) to te, w których właściciel daje jedynie prawo pośrednikowi do oferowania jego nieruchomości, może zawierać nieograniczoną ilość takich umów, a sam posiada nadal prawo do sprzedaży bez udziału pośrednika.
umowy na wyłączność z kolei zastrzegają, że prawo do oferowania nieruchomości sprzedający przekazuje tylko pośrednikowi – nie może więc prowadzić równolegle własnej kampanii reklamowej. Bardzo często też umowy te zakładają, że sprzedaż nieruchomości = wypłacie wynagrodzenia dla pośrednika; niezależnie od tego w jaki sposób znaleziony został nabywca.

Mamy więc już definicje tych umów, taki ogólny zarys. Skupmy się zatem za zaletach i wadach które z nich płyną.

umowy zwykłe:
plusy:
+ możliwość „zatrudnienia” nieograniczonej liczby pośredników do oferowania nieruchomości (realnie jednak będzie to liczba kilku czy maksymalnie kilkunastu biur),
+ możliwość sprzedaży nieruchomości przez właściciela na własną rękę (bez płacenia prowizji).
minusy:
- brak spójnej strategii na sprzedaż,
- żaden z pośredników nie układa indywidualnej strategii sprzedaży,
- żaden nie inwestuje większych środków na reklamę, gdyż nie ma gwarancji ich zwrotu,
- oferta nie jest opracowywana w sposób wyróżniający się (pośrednik zanim wskaże potencjalnemu nabywcy adres nieruchomości musi najpierw uzyskać od niego pokwitowanie, że to on, a nie inny pośrednik tego dokonał).

umowy wyłączne:
plusy:
+ pośrednik skupia się na opracowaniu indywidualnej oferty i może wyeksponować wszystkie jej atuty (wraz z dokładną lokalizacją),
+ mając gwarancję wynagrodzenia zainwestuje większe nakłady (pieniężne i czasowe) na rozwój i finalizację oferty,
+ ofertę umieści w systemie MLS dzięki któremu inni pośrednicy, którzy mieliby kupca na daną nieruchomość znajdą ogłoszenie i wspólnie dokonają sprzedaży

minus jest tutaj tylko jeden:
- właściciel z racji zastrzeżenia prawa do reklamy na rzecz pośrednika, nie może ogłaszać jej samemu.

Podsumujmy!
Umowy otwarte kreują się na 'wygodne' dla właściciela – w żaden istotny sposób nie ograniczają jego praw. Nie dają jednak żadnych wielkich korzyści: sprzedaż będzie chaotyczna ze względu na brak wspólnych planów sprzedaży, a nakłady finansowe na promocję ograniczane. Odpowiedzmy sobie również na pytanie: czy chcielibyśmy poświęcać swój czas nie wiedząc czy uda nam się zarobić? Być może tak, ale zaangażowanie będzie zdecydowanie mniejsze, niż w przypadku gdy mamy gwarancję zarobku. Dodatkowo dochodzi problem z uzyskiwaniem potwierdzeń od potencjalnych nabywców dot. przedstawionych ofert...
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku umów na wyłączność: pośrednik może wykorzystać w pełni swoje narzędzia do skutecznej sprzedaży; bardziej angażuje się w wykonanie usługi; nasza nieruchomość posiada w końcu indywidualny plan sprzedaży oraz wyróżnia się na tle innych – oto przecież chodzi właścicielowi nieprawdaż?!
Dodatkowo jest tu jeszcze jedna, często niedoceniana, przewaga nad umowami otwartymi. W przypadku umów zwykłych właściciel może zlecić sprzedaż nieruchomości wielu pośrednikom, jednak jak już wyżej pisałem, realnie kończy się to na kilku, maksymalnie kilkunastu biurach. W przypadku umowy na wyłączność oferta jednego pośrednika poprzez system MLS trafić może do wszystkich jej uczestników – tj. kilkuset biur z całej Polski! Przy takich liczbach, możliwość podpisania umowy otwartej z kilkoma biurami wypada blado, prawda?
Widać więc, że zalet umowy wyłączne mają zdecydowanie więcej, co jednak z drugą stroną medalu? W czym ograniczają? Tylko w jednej rzeczy. W możliwości ogłaszania nieruchomości na własną rękę przez właściciela.

Dochodzimy zatem do końca i fundamentalnego pytania:
Czy warto zachować sobie prawo do amatorskiego sprzedawania nieruchomości kosztem wszystkich tych zalet płynących z umów na wyłączność?
Jeśli na tym etapie odpowiedziałeś sobie, że nie warto i lepiej zlecić sprzedaż pośrednikowi na wyłączność, to Ciebie zaskoczę. Według mnie i TAK i NIE... Wszystko bowiem zależy komu zlecisz usługę. Nakładając na siebie ograniczenia wynikające z umowy na wyłączność sztuką jest wybór pośrednika, który umie sprzedać twoją nieruchomość lepiej od Ciebie! Jest profesjonalistą i ma odpowiednie doświadczenie. Dopiero taki wybór gwarantuje Ci, że wykorzysta on w pełni potencjał, który dają mu zalety umowy na wyłączność.

Artykuł przygotował: Aron Półtorak